10 Jan 2019

Newsletter Beitrag 1 – 1/2019

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OGH 8 Ob 112/18f vom 24.09.2018

Zu den Pflichten und der Haftung des Verwalters nach dem WEG

Die Aufgaben und Pflichten eines Verwalters einer Eigentümergemeinschaft werden insbesondere in § 20 WEG 2002 geregelt. Darüber hinaus hat er Verwalter aber auch die allgemeinen Bestimmungen des Bevollmächtigungsvertrages nach §§ 1002 ff ABGB zu beachten. Eine wichtige Aufgabe es Verwalters ist die ordentliche und richtige Abrechnung der Betriebs- sowie Heizkosten (§ 20 Abs 3 WEG). Der Verwalter hat aber auch laufend zu überprüfen, ob die jeweiligen Wohnungseigentümer ihren Zahlungsverpflichtungen nachkommen. Etwaige Zahlungsrückstände eines Wohnungseigentümers hat der Verwalter gem § 20 Abs 5 WEG einzumahnen und nötigenfalls einzuklagen. Diesbezüglich ist darauf hinzuweisen, dass die Rückstände zur Wahrung eines Vorzugspfandrechtes iSd § 27 Abs 2 WEG binnen 6 Monaten klagsweise geltend zu machen sind, welche Frist von den Hausverwaltungen jedenfalls zur Hintanhaltung etwaiger Haftungen zu beachten ist. Ferner ist der Verwalter zur Vorlage einer sogenannten “Vorausschau” insbesondere über die beabsichtigten Erhaltungsarbeiten bis spätestens zum Ende der laufenden Abrechnungsperiode sowie zur Bildung einer angemessenen Rücklage verpflichtet. Der Verwalter hat sämtliche Ein- und Auszahlungen betreffend eine Eigentümergemeinschaft über ein Konto durchzuführen, wobei es dem Verwalter überlassen ist, ob er diesbezüglich ein Eigenkonto der Eigentümergemeinschaft anlegt oder die Transaktionen über sein Anderkonto tätigt. Jedenfalls muss das eingerichtete Konto für jeden Wohnungseigentümer einsehbar sein.

Zu einer weiteren zentralen Aufgabe des Verwalters gehört die Durchführung von ordentlichen Verwaltungsmaßnahmen iSd § 28 Abs 1 Z 1 WEG, wozu insbesondere die ordnungsgemäße Erhaltung der allgemeinen Teile der Liegenschaft sowie die Behebung ernster Schäden des Hauses zu zählen sind. Dabei ist zu beachten, dass Angelegenheiten der ordentlichen Verwaltung vom Verwalter in eigener Verantwortung ausgeführt werden und es hiezu grundsätzlich keines Beschlusses der Wohnungseigentümer bedarf. Insbesondere bei aufwändigen bzw kostenintensiven Maßnahmen der ordentlichen Verwaltung ist es dem Verwalter aber jedenfalls anzuraten, die Wohnungseigentümer zu befragen bzw einen Beschluss einzuholen. Zu beachten ist in diesem Zusammenhang, dass die Hausverwaltung für Erhaltungsarbeiten, die über die laufende Instandhaltung hinausgehen, sowie für größere Verbesserungsarbeiten gemäß § 20 Abs 4 WEG 2002 mindestens drei Angebote einholen muss.

Darüber hinaus trifft den Verwalter eine Auskunftspflicht gegenüber den Wohnungseigentümern, die – wenn auch nur rudimentär – in § 20 Abs 7 WEG geregelt ist. Gemäß § 20 Abs 7 WEG 2002 hat ein Verwalter jedem Wohnungseigentümer auf dessen Verlangen Auskunft über den Inhalt des Verwaltervertrages, besonders über die Entgeltvereinbarungen und den Umfang der vereinbarten Leistungen, und im Fall einer schriftlichen Willensbildung über das Stimmverhalten der anderen Wohnungseigentümer zu geben. Die Gesetzesmaterialien zu der im Rahmen der Wohnrechtsnovelle 2006 eingeführten Bestimmung des § 20 Abs 7 Satz 2 WEG 2002 halten jedoch unmissverständlich fest, dass die zitierte Bestimmung die Auskunftspflichten eines Verwalters nicht abschließend regelt. Vielmehr ist eine Hausverwaltung darüber hinaus – auch gestützt auf § 1009 ABGB – zur Erteilung von Auskünften hinsichtlich jener Verträge verpflichtet, die sie im Namen der Eigentümergemeinschaft abschließt. Sofern ein Vertrag vom Hausverwalter im Namen der Eigentümergemeinschaft mündlich abgeschlossen wurde, hat er die Entgeltvereinbarungen und den Umfang der vereinbarten Leistungen auf andere Weise schriftlich zu dokumentieren.

Welche Folgen es nach sich zieht, wenn der Verwalter seinen insbesondere in § 20 WEG normierten Pflichten nicht nachkommt, wird nicht im WEG geregelt, sondern richtet sich nach den Bestimmungen des § 1012 iVm §§ 1293 ff ABGB. Dabei ist zu beachten, dass den Hausverwalter die besondere Sorgfaltspflicht iSd § 1299 ABGB trifft. Mit der Frage der Haftung eines Hausverwalters hatte sich der OGH jüngst in seiner Entscheidung vom 24.09.2018, 8 Ob 112/18f, zu befassen. In dem der Entscheidung zugrunde liegenden Sachverhalt wurde dem Verwalter von einem Wohnungseigentümer, der sich faktisch aktiv um die Belange des Hauses kümmerte und maßgeblich mit der ursprünglichen Organisation der Eigentümergemeinschaft betraut war, mitgeteilt, dass die damalige Generalsanierung der Wohnungseigentumsanlage nach einem Sonderschlüssel von der Eigentümergemeinschaft und nicht von den einzelnen Wohnungseigentümern finanziert worden sei. Vor dem Hintergrund dieser Informationen wurde von den Wohnungseigentümern einstimmig ein Beschluss gefasst, wonach auch die Kosten der neuerlichen Begutachtung und Sanierung von der Rücklage der Eigentümergemeinschaft und nicht von den einzelnen Wohnungseigentümern getragen werden. Entsprechend dieses gefassten Beschlusses hat der Verwalter die Sanierung im Namen der Eigentümergemeinschaft in Auftrag gegeben. Nach Auffassung der klagenden Eigentümergemeinschaft hätte der Verwalter jedoch darüber aufklären müssen, dass die Erhaltungspflicht die jeweiligen Wohnungseigentümer und nicht die Eigentümergemeinschaft trifft und die Sanierungskosten demnach von den Eigentümern zu bezahlten sind. Dies verneint der OGH jedoch in der zitierten Entscheidung und hält fest, dass der Verwalter den einstimmig gefassten Beschluss der Eigentümer, mit dem er beauftragt wurde, eine Begutachtung und Sanierung der Balkone in die Wege zu leiten, nicht hinterfragen musste. Dies, zumal ein Verwalter gemäß § 20 Abs 1 Satz 1 WEG zur Wahrung der gemeinschaftsbezogenen Interessen aller Wohnungseigentümer verpflichtet ist und Weisungen der Mehrheit der Wohnungseigentümer zu befolgen hat, sofern diese nicht gesetzwidrig sind. Ist die Sach- und Rechtslage unklar und die erteilte Weisung demnach nicht offensichtlich rechtswidrig, soll der Verwalter diese nach Auffassung des OGH befolgen dürfen. Der OGH hält auch fest, dass der Verwalter kein Sachverständiger für diffizile Rechtsfragen und bautechnische Fragen ist und seine Sorgfaltspflichten nicht überspannt werden dürfen. Der Verwalter hat jedoch den typischerweise zu erwartenden Leistungsstandard seiner Berufsgruppe einzuhalten.

Fazit:
Auch wenn – wie in der zitierten Entscheidung des OGH ausgesprochen wird – die Sorgfaltspflichten eines Verwalters iSd § 19 WEG 2002 nicht überspannt werden dürfen, ist die Haftung eines Verwalters nicht zu unterschätzen, zumal von diesem ein erhöhter Sorgfaltsmaßstab nach § 1299 ABGB einzuhalten ist. Der Verwalter ist somit gut beraten, wenn er sich bei diffizilen Angelegenheiten eines Rechtsanwaltes bedient. Ferner darf die Hausverwaltung gem § 20 Abs 1 WEG keine gesetzeswidrigen Weisungen der Eigentümergemeinschaft befolgen, anderenfalls sie mit Schadenersatzansprüchen konfrontiert ist. Bei Zweifeln hinsichtlich der Rechtmäßigkeit einer Weisung ist es dem Verwalter daher ebenfalls nahezulegen, eine Auskunft seines Rechtsvertreters einzuholen. Ungeachtet dessen hat der Hausverwalter die in § 20 WEG 2002 normierten Pflichten zu beachten, wobei insbesondere dafür Sorge zu tragen ist, dass die Betriebskosten-Abrechnung sorgfältig und ordnungsgemäß durchgeführt wird und säumige Wohnungseigentümer fristgerecht (längstens binnen der 6-Monatsfrist) zur Wahrung eines Vorzugspfandrechtes klagsweise in Anspruch genommen werden.

 

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