10 Jan 2019

Newsletter Beitrag 3 – 1/2019

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6 Ob 89/18h vom 28.06.2018

Über das Bestehen des Leistungsverweigerungsrechtes eines Mit- und Wohnungseigentümers bei Mängeln an Allgemeinflächen der Wohnanlage gegenüber dem Bauträger

Immer wieder sind sowohl Bauträger als auch Wohnungseigentümer mit der Problematik befasst, dass nach Baufertigstellung Mängel an Allgemeinteilen und -flächen der Liegenschaft bestehen. Letztere wollen ein mängelfreies (dem Kaufvertrag entsprechendes) Wohnobjekt, wohingegen der Bauträger von seinen Vertragspartnern nach Baufertigstellung naturgemäß sogleich den gesamten Werklohn erhalten möchte. Der OGH befasste sich nunmehr
– zusammengefasst – mit der Frage, ob sich bei einer nicht sach- und fachgerechten technischen Bauausführung an allgemeinen Teilen der Liegenschaft auch nur ein Wohnungseigentümer alleine auf das Leistungsverweigerungsrecht hinsichtlich dieser Teile der Allgemeinheit stützen kann und somit vom Bauträger zunächst die Herstellung des vertragsgemäßen (mängelfreien) Zustandes fordern kann, bevor diesem der gesamte Werklohn bezahlt wird.

Im gegenständlichen Fall erhob der beklagte Wohnungseigentümer gegen die vom Bauträger eingebrachte und auf Bezahlung des noch offenen Werklohns gerichtete Klage daher zweckmäßigerweise den Einwand des nicht gehörig erfüllten Vertrages bzw die daraus resultierende mangelnde Fälligkeit des Werklohns. In diesem Zusammenhang hob der OGH nunmehr in rechtlicher Hinsicht klar hervor, dass die Fälligkeit des Werklohns so lange hinausgeschoben werden kann, als ein Verbesserungsanspruch (Behebung der Mängel) aus Sicht der Eigentümergemeinschaft besteht und die Verbesserung im Interesse der Wohnungseigentümer liegt. Fällt dieses Interesse weg, besteht nach oberstgerichtlicher Ansicht grundsätzlich auch kein Bedürfnis nach Gewährung eines (gänzlichen) Leistungsverweigerungsrechtes mehr. Hat der Bauträger daher bereits (die wesentlichen Mängel) ordentlich verbessert bzw kommt den Wohnungseigentümern nach dem Gewährleistungsrecht kein aufrechter Erfüllungsanspruch mehr zugute, besteht nach höchstgerichtlicher Auffassung auch kein Recht zur Verweigerung der Gegenleistung mehr. Klargestellt wurde mit diesem Judikat ferner, dass Miteigentümern an Allgemeinteilen der Liegenschaft ein „Mitbenützungsrecht“ zukommt, weshalb sich ihr Leistungsverweigerungsrecht auch auf diese Teile der Liegenschaft bezieht, solange die Mit- und Wohnungseigentümer nicht mehrheitlich die Geltendmachung eines Preisminderungsanspruches festgelegt und sohin die Verpflichtung des Bauträgers zur Verbesserung (Mängelbehebung) aufgegeben haben. Einer Abtretung (Zession), damit ein einzelner Wohnungseigentümer die mängelfreie Leistung an Allgemeinflächen fordern kann, bedarf es nach dieser Entscheidung nicht.

Der Vollständigkeit halber ist an dieser Stelle noch darauf hinzuweisen, dass die Behauptungs- und Beweislast hinsichtlich des Wegfalles des Verbesserungsinteresses des Bestellers (Wohnungseigentümers) den Werkunternehmer (Bauträger) trifft. Dies gilt selbstverständlich auch im Fall einer Weiterveräußerung der mangelhaften Sache an einen anderen Miteigentümer.

Praxistipp:
Bauträgern ist daher nicht nur zu empfehlen, auf eine mängelfreie Ausführung ihres Gewerkes (auch durch die von ihnen allenfalls eingesetzten Subunternehmen) zu achten, sondern auch rechtzeitig von einem Rechtsanwalt weitgehend abklären zu lassen, ob den Wohnungseigentümer(n) allenfalls noch ein aufrechter Gewährleistungsanspruch (Verbesserung) zukommen könnte. Möglich ist ebenfalls, dass dieser durch Abgabe eines entsprechenden Gewährleistungsverzichtes abbedungen wurde. Vice versa gilt dasselbe natürlich auch für die betroffene Eigentümergemeinschaft bzw die dahinterstehenden Wohnungseigentümer.

 

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