10 Jan 2019

Newsletter Beitrag 4 – 1/2019

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BFG 01.06.2018, RV/6100045/2018

ImmoESt – Hauptwohnsitzbefreiung nur für parifizierte Wohnungen

Bekanntlich unterliegen seit dem 01.04.2012 grundsätzlich sämtliche Gewinne aus der Veräußerung von Grundstücken der Einkommensteuerpflicht. Als Grundstücke gelten Grund und Boden, Gebäude (inklusive Eigentumswohnungen) und grundstücksgleiche Rechte (zB Baurechte).

Praktische Relevanz haben in Zusammenhang mit der genannten Immobilienertragsteuerpflicht von Grundstücksveräußerungen insbesondere die Befreiungsbestimmungen gemäß § 30 Abs 2 EStG, vor allem jene, welche eine Hauptwohnsitzbefreiung vorsehen (§ 30 Abs 2 Z 1 lit a und b EStG). Demnach sind Einkünfte aus der Veräußerung von Eigenheimen oder Eigentumswohnungen samt Grund und Boden (§ 18 Abs 1 Z 3 lit b EStG) von der Besteuerung ausgenommen, wenn sie dem Veräußerer
• ab der Anschaffung oder Herstellung (Fertigstellung) bis zur Veräußerung für mindestens zwei Jahre durchgehend als Hautwohnsitz gedient haben und der Hauptwohnsitz aufgegeben wird oder
• innerhalb der letzten 10 Jahre vor der Veräußerung mindestens 5 Jahre als Hauptwohnsitz gedient haben und der Hauptwohnsitz aufgegeben ist.

Hervorzuheben ist in diesem Zusammenhang, dass die genannte Hauptwohnsitzbefreiung nur auf Eigenheime iSd § 18 Abs 1 Z 3 lit b EStG (demnach ein Wohnhaus mit nicht mehr als zwei Wohnungen, wenn mindestens zwei Drittel der Gesamtnutzfläche des Gebäudes Wohnzwecken dienen) sowie Eigentumswohnungen samt Grund und Boden anwendbar ist.

Zur Frage der Anwendung der Befreiungsbestimmung des § 30 Abs 2 Z 1 lit b EStG hat das Bundesfinanzgericht in einer jüngsten Entscheidung vom 01.06.2018 in Zusammenhang mit einer von der dortigen Beschwerdeführerin begehrten Hauptwohnsitzbefreiung für eine von vier im ideellen Miteigentum der Beschwerdeführerin (als Verkäuferin) befindlichen Wohnungen eines nicht parifzierten Gebäudes judiziert, dass die diesfalls im Zuge des Verkaufs begehrte Steuerbefreiung als Eigentumswohnung nicht zum Tragen kommt. Der Begriff der “Eigentumswohnung” ist nach allgemeinem und juristischem Sachgebrauch dahingehend auszulegen, dass es sich um eine Wohnung handeln muss, an der Wohnungseigentum begründet wurde. Hieraus ergibt sich somit, dass die Hauptwohnsitzbefreiung nach § 30 Abs 2 Z 1 lit a und b EStG nicht vorliegt, wenn die vom Steuerpflichtigen als Hauptwohnsitz benützte Wohnung “nicht parifiziert” ist.

Empfehlung:
Wenngleich bereits eine Tendenz zu erkennen ist, an bisher nicht parifizierten, jedoch selbstständigen Wohneinheiten Wohnungseigentum nach dem WEG 2002 zu begründen, sind Eigentümer von ideellen Liegenschaftsanteilen dahingehend aus Kostengründen (Einholung eines Nutzwertgutachtens sowie anfallenden Vertragserrichtungskosten) nach wie vor eher zurückhaltend. Dabei wäre in diesem Zusammenhang zu bedenken, dass die nachträgliche Steuerbelastung durch die ImmoESt bei allfälliger zukünftiger Veräußerung einer derartigen nicht parifzierten Wohneinheit die zuvor angesprochenen Kosten (Parifizierung/Vertragserrichtung etc) um ein Vielfaches übersteigen kann.

Einmal mehr empfiehlt sich daher auch für die Verkäuferseite bei einem beabsichtigten Wohnungs-/Liegenschaftsverkauf die Beiziehung eines auf diverse Immobilientransaktionen spezialisierten Rechtsanwaltes.

Im Übrigen bleibt auch abzuwarten, ob diese bisherige (teilweise als gleichheitswidrig angesehene) Judikaturlinie – wonach die Befreiungsbestimmung nur auf Eigentumswohnungen anwendbar ist, an denen Wohnungseigentum begründet ist – weiter aufrecht bleibt.

 

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