10 Jan 2019

Newsletter Beitrag 5 – 1/2019

logo25 Ob 173/17p vom 23.10.2017

Umfang der Erhaltungsverpflichtung des Vermieters

Mieter fordern von ihren Vermietern des Öfteren die Durchführung von (umfassenden) Erhaltungsarbeiten. Im gegenständlichen (Außerstreit)Verfahren verfolgte der Antragsteller das Ziel, seiner Vermieterin gerichtlich aufzutragen zu lassen, das dritte Schloss an der Türe sperrbar zu machen und eine dem Stand der Technik entsprechende Einbruchssicherung an der Eingangstüre zu seinem Mietobjekt herzustellen. In diesem Zusammenhang wurde daher nunmehr vom Obersten Gerichtshof die Frage geklärt, ob einbruchshemmende Wohnungseingangstüren dem ortsüblichen Standard entsprechen respektive zu entsprechen haben. Dies insbesondere vor dem Hintergrund, dass ein Großteil der übrigen Eingangstüren im Haus bereits im Zuge von Sanierungsmaßnahmen einbruchshemmend ausgeführt wurden.

Nach mittlerweile gefestigter Rechtsprechung ist Voraussetzung für jede Erhaltungsarbeit, dass überhaupt eine Reparaturbedürftigkeit vorliegt, also eine Einschränkung der Funktionsfähigkeit oder der Brauchbarkeit, ein sonst bestehender Mangel oder zumindest eine Schadensgeneigtheit der betroffenen Bauteile gegeben ist. Eine Verpflichtung des Vermieters zu einer permanenten Modernisierung besteht hingegen nach herrschender Ansicht klar nicht (5 Ob 106/08m, T.Hausmann in Hausmann/Vonkilch, österreichisches Wohnrecht³ § 3 MRG Rz 9 ua).

Obwohl der Antragsteller in diesem Fall grundsätzlich bereits über zwei funktionierende Schlösser an seiner Eingangstüre verfügte und diese ordnungsgemäß gang- und schließbar waren, forderte dieser eine „modernisierte“ Verschließbarkeit der Eingangstür. Der Oberste Gerichtshof wies das Antragsbegehren des Mieters jedoch mit der Begründung der mangelnden Reparaturbedürftigkeit der Türe ab und hielt ferner fest, dass allfällige zivilrechtliche Ansprüche (aus dem Mietvertrag) in einem streitigen Verfahren zu klären und daher im gegenständlichen Verfahren nicht zu behandeln sind. Einer Verpflichtung zur permanenten Modernisierung durch die Vermieter trat der OGH mit dieser Entscheidung jedoch offensichtlich entschieden entgegen.

Praxistipp:
Achten Sie als (potenzieller) Mieter einer Wohnung bereits im Zuge des Mietvertragsabschlusses auf eine entsprechende Regelung, wonach der Vermieter sich dazu verpflichtet, die Wohnung bzw die persönliche Sicherheit betreffende Bereiche der Wohnung dem Stand der Technik entsprechend up-to-date zu halten. Auch wenn derartige Ansprüche nicht im Außerstreitverfahren verfolgt werden können, besteht grundsätzlich die zivilrechtliche Verpflichtung des Vermieters, die Wohnung vertragskonform zu erhalten bzw erforderlichenfalls zu modernisieren. Auf der sichereren Seite sind Mieter jedenfalls dann, wenn es ohnehin eine konkrete Reparaturbedürftigkeit jener Sache gibt, die sie verbessert haben möchten.

 

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