29 Mär 2018

Newsletter Beitrag 7 – 1.Qu2018

logo2OGH vom 30.01.2018, 1 Ob 222/17d

Schadenersatzanspruch bei gesetzwidriger Widmung einer Liegenschaft

In dieser Entscheidung musste der Oberste Gerichtshof die Frage des Bestehens eines Schadenersatzanspruches klären, wenn ein Käufer eine Liegenschaft im Wissen darauf erwirbt, dass diese vormals als Mülldeponie genutzt wurde und sich dort (allenfalls) unterirdische Altlasten (kontaminierte Erde) befinden könnten, er aber nicht bereit ist, das damit verbundene Risiko zu tragen. Vor diesem Hintergrund wurde nach den getroffenen Feststellungen des Erstgerichts im bezugnehmenden Kaufvertrag eine entsprechende Klausel aufgenommen und vereinbart, dass das aus der vormaligen Nutzung resultierende Risiko zur Gänze bei der Verkäuferin verbleibt und diese den Käufer diesbezüglich vollkommen schad- und klaglos hält sowie ihm alle daraus resultierenden Kosten ersetzt.

Der Käufer ging zum Erwerbszeitpunkt davon aus, dass die verkaufende Gemeinde die Baulandwidmung für das von ihm erworbene Grundstück genehmigt. Aufgrund der damals noch nicht rechtskräftigen Umwidmung vereinbarten die Vertragsparteien zusätzlich, dass der Käufer vom Kaufvertrag zurücktreten könne, wenn das kaufgegenständliche Grundstück bis zu einem festgelegten Fixtermin noch nicht rechtskräftig umgewidmet sein sollte.

Der Käufer beantragte sodann die Ausstellung der Baubewilligung für die Errichtung eines Betriebsgebäudes auf der kaufgegenständlichen Liegenschaft, welche vom Bürgermeister rechtswidrig auch erteilt wurde. Im Zuge der beginnenden Bauarbeiten kamen jedoch große Mengen an vorhandenen Ablagerungen zu Tage, welche letztlich vom Grundstück entfernt werden mussten, und schließlich zur Rechtswidrigkeit der Baubewilligung führten. Eine entsprechende Grundlagenforschung hinsichtlich der konkreten Zusammensetzung des Erdreiches wurde nämlich von der Gemeinde vor der Liegenschaftsveräußerung bzw vor Ausstellung der Baubewilligung nicht durchgeführt.

Der Käufer begehrte von der Verkäuferin die Rückzahlung des Kaufpreises, zumal dieser vom Kauf Abstand genommen hätte, wenn dieser gewusst hätte, dass die Umwidmung rechtswidrig war bzw die von ihm erworbene Liegenschaft für eine widmungsgemäße Bebauung ungeeignet ist.

Die Gemeinde wehrte sich dagegen zusammengefasst mit der Argumentation, dass es aus ihrer Sicht keine Anhaltspunkte für eine (weitere) Grundlagenforschung gab.

Der OGH hielt zu dieser Causa zusammengefasst fest, dass nach ständiger Rechtsprechung Flächenwidmungspläne für die Frage der Bebaubarkeit einer Liegenschaft von entscheidender Bedeutung sind und ihr Inhalt die (wichtigste) Grundlage für alle wirtschaftlichen Dispositionen ist, zu denen natürlich auch der Kauf und die Bebauung gehören. Erwirbt daher ein Käufer eine kontaminierte Liegenschaft, die in ihrem aktuellen Zustand als Bauland nicht geeignet ist, im Vertrauen auf ihre Bebaubarkeit, steht ihm ein auf Ersatz des erlittenen (Vermögens-)Schadens gerichteter Amtshaftungsanspruch zu. Quintessenz ist daher, dass Käufern, welche ohne die rechtswidrige Umwidmung die von ihnen gekauften Liegenschaften (nachweislich) nicht erworben hätten, die Differenz des Verkehrswertes der erworbenen Liegenschaft zum bezahlten Kaufpreis zu ersetzen ist.

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