29 Mär 2018

Newsletter Beitrag 6 – 1.Qu2018

logo2OGH 27.06.2017, 5 Ob 56/17x

§ 20 GBG – Voraussetzungen der grundbücherlichen Anmerkung einer Benützungsregelung

Durch eine Benützungsregelung sollen allgemeine Gebrauchsbefugnisse eines Miteigentümers (und nur diese) in Sondernutzungsrechte an bestimmten Teilen der gemeinsamen Sache umgestaltet werden. Sofern eine derartige Vereinbarung keine Regelung dieser Gebrauchsbefugnisse enthält, besteht für eine solche Anmerkung im Grundbuch keine gesetzliche Grundlage.

Dieser zitierten rechtlichen Beurteilung des OGH liegt gegenständlich jener Sachverhalt zugrunde, demzufolge im Grundbuch gemäß einem Kaufvertrag eine Benützungsregelung angemerkt ist. Mit einem als “Nachtrag zum Kaufvertrag” bezeichneten Vertrag wurde eine “ergänzende Vereinbarung zur Benützungsregelung” getroffen, welche darauf aufbauende, weitergehende Anteils- und Sachverfügungen enthielt. Die auf dieser Grundlage begehrte Anmerkung der ergänzenden Vereinbarung im Grundbuch wurde mit der Begründung abgewiesen, dass diese über das Wesen einer Benützungsregelung nach § 828 Abs 2 ABGB hinausgehen würde.

Hiezu ist – der getroffenen Beurteilung des Sachverhaltes durch den Obersten Gerichtshof folgend – festzuhalten, dass grundbücherliche Anmerkungen zur Ersichtlichmachung persönlicher Verhältnisse (§ 20 lit a GBG) oder zur Begründung bestimmter, nach den Vorschriften dieses oder eines anderen Gesetzes damit verbundener Rechtswirkungen eingetragen werden können (§ 20 lit b GBG). Anmerkungen nach § 20 lit b GBG bedürfen also einer ausdrücklichen gesetzlichen Grundlage. Zweck der Anmerkung einer Benützungsregelung ist die Sicherung des Bestands einer Benützungsregelung auch im Fall des Eintritts einer Singularsukzession bei einem Miteigentümer. Die dementsprechende Bedeutung der bücherlichen Anmerkung besteht also (nur) in der Bindung neu hinzukommender Miteigentümer. Am weiterhin bloß obligatorischen Charakter von Benützungsregelung ändert dieser Umstand nichts. Die Eintragung einer Benützungsregelung im Grundbuch hat demnach keine konstitutive Wirkung. In Zusammenhang mit der Anmerkung einer derartigen Benützungsregelung im Grundbuch erfolgt von Seiten des Grundbuchsgerichtes keine substantielle Prüfung des Vereinbarungsinhaltes sondern ist dem Grundbuchsgericht nur der formal wirksame Abschluss einer Benützungsvereinbarung iSd § 828 Abs 2 ABGB nachzuweisen.

Nach allgemeinen Grundsätzen steht der Gebrauch einer im Miteigentum stehenden Sache jedem Teilhaber grundsätzlich soweit zu, als dadurch der konkrete Gebrauch anderer nicht beeinträchtigt wird. Durch eine Benützungsvereinbarung soll nun die vertragliche Zuweisung der gemeinschaftlichen Sache an einzelne Teilhaber dauernd oder zumindest für eine bestimmte (längere) Zeit erfolgen. Dem Wesen einer Benützungsregelung entspricht es daher, allgemeine Gebrauchsbefugnisse eines Miteigentümers in Sondernutzungsrecht an bestimmten Teilen der gemeinsamen Sache umzugestalten.

Nachdem Gegenstand der hier zu beurteilenden Nachtragsvereinbarung (deren Anmerkung im Grundbuch von Seiten der Antragsteller begehrt wurde) auf die eigentliche Benützungsregelung aufbauende, weitergehende Anteils- und Sachverfügungen waren und es sich dabei nicht um eine bloße Regelung der Gebrauchsbefugnisse im zuvor dargestellten Sinn handelte, besteht nach Ansicht des Obersten Gerichtshofes für die Anmerkung derartiger Vereinbarungen keine gesetzliche Grundlage.

Hervorzuheben ist dabei auch die unterschiedliche Rechtslage nach dem WEG. Im Gegensatz zur Regelung des § 828 Abs 2 ABGB sieht § 17 Abs 3 WEG die Bindung (auch) des Einzelrechtsnachfolgers an eine allgemeine Teile betreffende Benützungsregelung ohne Rücksicht auf Kenntnis und grundbücherliche Anmerkung bzw Ersichtlichmachung vor.

An dieser Stelle ist abschließend zu erwähnen, dass sich gerade in Zusammenhang mit der Abwicklung von Wohnungskaufverträgen die dem WEG unterliegen die vorherige Rücksprache mit der zuständigen Hausverwaltung auch im Hinblick auf allenfalls bekannte jedoch nicht angemerkte Benützungsregelungen empfiehlt.

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