29 Mär 2018

Newsletter Beitrag 5 – 1.Qu2018

logo2OGH vom 25.10.2017, 8 Ob 101/17m

Liegenschaftserwerb – offenkundige Dienstbarkeit/Teilrechtsausübung/ Erweiterung

In gegenständlicher Rechtssache hatte der Oberste Gerichtshof gleich mehrere Rechtsfragen zu beurteilen. Einerseits ging es um die Frage, ob bzw wann eine Dienstbarkeit des Gehens und Fahrens infolge Nichtgebrauch bzw Verjährung erloschen ist bzw die damit zusammenhängende Frage, ob die Teilausübung eines Dienstbarkeitsrechtes auf fremden Grund die Verjährung ausschließe sowie andererseits um die rechtliche Beurteilung, ob eine unzulässige Erweiterung der Servitut vorlag. Des Weiteren wurde von Seiten des genannten Gerichtes dargelegt, unter welchen Voraussetzungen der Erwerber eines Grundstückes eine offenkundige Servitut gegen sich gelten lassen muss.

Auszugehen war von den vom Erstgericht dazu festgestellten und in weiterer Folge nicht bekämpften Tatsache, denen zufolge zugunsten des im gegenständlichen Verfahren herrschenden Grundstücks eine ersessene Dienstbarkeit des Gehens und Fahrens bestand und Dienstbarkeiten durch bloßen Nichtgebrauch (erst) in 30 Jahren (1479 ABGB) verjähren. In diesem Zusammenhang wurde ausgesprochen, dass die genannte Verjährungszeit bereits durch eine Teilausübung des Dienstbarkeitsrechtes auf fremden Grund ausgeschlossen wird. Eine “Widersetzlichkeit” durch den Grundeigentümer des dienenden Grundstückes lag nicht vor, in welchem Fall der Berechtigte verhalten gewesen wäre, sein Recht bei sonstigem Rechtsverlust innerhalb von drei Jahren geltend zu machen. Jedenfalls genügt eine Teilrechtsausübung für den Ausschluss der 30 jährigen Verjährung. Eine solche Rechtsausübung liegt vor, wenn der Berechtigte Handlungen vornimmt, zu denen er nur befugt ist, weil ihm die Dienstbarkeit zusteht. Es genügt, wenn ein auch nur geringer Teil der zustehenden Befugnisse ausgeübt wird. Weder wird eine bestimmte Qualität, noch eine besondere Intensität der Rechtsausübung gefordert. Eine derartige Teilrechtsausübung liegt wie im hier gegenständlichen Fall dann vor, wenn ein eigentliches Geh- und Fahrrecht nur zu Fuß ausgeübt wird. Dem gegenüber stellt eine geänderte Nutzung eines Dienstbarkeitsweges durch Verwendung einer motorbetriebenen Scheibtruhe (anstatt – wie vormals – mit einem Pferdegespann) unter Berücksichtigung des technischen Fortschritts keine unzulässige Erweiterung der Dienstbarkeit dar.

Zur letztlich ebenfalls maßgeblichen Frage bzw dem Einwand der Kläger im gegenständlichen Verfahren, sie hätten nach dem Grundbuchsstand ein lastenfreies Almgrundstück erworben, sprach der Oberste Gerichtshof in rechtlicher Hinsicht aus, dass der Erwerber eines Grundstückes bekanntlich eine offenkundige Servitut gegen sich gelten lassen muss. Dies gilt selbst dann, wenn ihm vom Rechtsvorgänger ausdrücklich eine Lastenfreiheit zugesichert wurde. Eine derartige offenkundige Dienstbarkeit liegt etwa dann vor, wenn vom dienenden Grundstück aus bei einiger Aufmerksamkeit Vorgänge wahrgenommen werden können, die das Bestehen einer Dienstbarkeit vermuten lassen. Allein schon fahrlässige Unkenntnis schadet in diesem Zusammenhang. Eine Berufung auf die Gutgläubigkeit beim Erwerb der Liegenschaft wäre demnach nur dann beachtlich, sofern keine Umstände vorliegen, die bei gehöriger Aufmerksamkeit den wahren vom Grundbuchsstand abweichenden Sachverhalt erkennen lassen.

Zusammenfassend lässt sich demnach festhalten, dass Käufer einer Liegenschaft bei Vorliegen ausreichender Indizien für ein Wegerecht selbst Nachforschungen über die Richtigkeit des Grundbuchsstandes anzustellen haben.

Nachdem ein Vertragsverfasser im Regelfall mangels Besichtigung des Kaufgegenstandes keinerlei Kenntnis von den tatsächlichen örtlichen Gegebenheiten hat, wäre empfehlenswert Käufer von Grundstücken (vor allem dann, wenn es sich wie im hier gegenständlichen Fall um ein Almgrundstück handelt) explizit darauf hinzuweisen, auf allfällige offensichtliche Wegerechte zu achten. Wären solche nämlich offenkundig, müsste sie der Erwerber einer Liegenschaft selbst dann gegen sich gelten lassen, wenn ihm von Verkäuferseite im Rahmen der Gewährleistungsregelung im Kaufvertrag ausdrücklich die Freiheit des Kaufgegenstandes von außerbücherlichen Lasten zugesichert wurde.

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