29 Mär 2018

Newsletter Beitrag 4 – 1.Qu2018

logo2VWGH vom 21.11.2017, Ra 2017/05/0259

Haftung der Wohnungseigentümer für vorschriftswidrige Bauten

Der Verwaltungsgerichtshof hatte sich jüngst mit der Haftung von Wohnungseigentümern für vorschriftswidrige Bauwerke zu befassen. Da das verfahrensgegenständliche Gebäude in Wien errichtet war, hatte der Gerichtshof konkret zu klären, wen die Erhaltungspflicht iSd § 129 Abs 2 Wiener-BO bzw die Beseitigungspflicht iSd § 129 Abs 10 Wiener-BO trifft und kam zum Ergebnis, dass auch die Wohnungseigentümer verwaltungsstrafrechtlich zur Haftung herangezogen werden können, sofern die allgemeinen Teile der Wohnungseigentumsanlage betroffen sind. Dies, zumal sich die zitierten Bestimmungen an jeden Eigentümer bzw Miteigentümer – somit auch an Wohnungseigentümer – richten.

Auch die Kärntner Bauordnung nennt als Adressaten der Erhaltungspflicht des § 43 K-BO die Eigentümer sowie als Adressaten eines Beseitigungsauftrages iSd § 36 K-BO die Grundeigentümer. Eigentümer bzw Grundeigentümer sind der ständigen Judikatur zu Folge nicht nur die Miteigentümer, sondern auch die Wohnungseigentümer. Allerdings sprach der Verfassungsgerichtshof in seiner Entscheidung vom 10.12.1997 zu B 5012/96 aus, dass ein baupolizeilicher Beseitigungsauftrag in Ansehung eines bestimmten, einem einzelnen Wohnungseigentümer zur alleinigen Nutzung überlassenen Wohnungseigentumsobjektes nicht an sämtliche Wohnungseigentümer, sondern nur an den nutzungsberechtigten Wohnungseigentümer, erteilt werden darf. Dies insbesondere deshalb, da es einem anderen Wohnungseigentümer mangels Sachherrschaft gar nicht möglich ist, einem behördlichen Auftrag zu entsprechen.

Zusammengefasst ist also festzuhalten, dass ein Wohnungseigentümer zwar nicht Adressat eines Beseitigungsauftrages betreffend eines ihm nicht zugewiesenen Wohnungseigentumsobjektes sein kann, er jedoch sehr wohl – neben seiner Verantwortung für die ordnungsgemäße Bauführung bzw das Vorliegen einer Baubewilligung betreffend seines ihm zugewiesenen Wohnungseigentumsobjektes – verwaltungsstrafrechtlich für die Verletzung von Bauvorschriften in Ansehung der allgemeinen Teile der Wohnungseigentumsanlage haftet. Die Baubehörde ist demnach berechtigt, den Wohnungseigentümern einen Beseitigungsauftrag zu erteilen, sofern sich dieser auf allgemeine Teile der Liegenschaft bezieht. Allfällige Beseitigungskosten sind dann anteilig zu bezahlen.

Um diesbezügliche unangenehme Überraschungen hintanzuhalten, empfiehlt sich die Aufnahme konkreter Regelungen über die Haftung für die Verletzung von Bauvorschriften in den zu errichtenden Wohnungseigentumsverträgen sowie in Kaufverträgen über Wohnungseigentumsobjekte. Es ist den Vertragsparteien daher einmal mehr nahezulegen, sich eines kompetenten Vertragserrichters zu bedienen, der auch auf mögliche Gefahren bei der Nichteinhaltung baurechtlicher Vorschriften hinweist.

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