29 Mär 2018

Newsletter Beitrag 2 – 1.Qu2018

logo2OGH vom 07.06.2013, 3 Ob 67/17z

Haftung für Sonderwünsche bei Bauträgerprojekten

Für Käufer sind Bauträgerprojekte oft deshalb reizvoll, da sie in gewissen Bereichen die Bauausführung noch “mitgestalten” können. Werden derartige Sonderwünsche in Auftrag gegeben, stellt sich aus juristischer Sicht oftmals die Frage, wer in einem solchen Fall für das mangelhaft ausgeführte/errichtete (Sonder)Gewerk haftet.

Der Käufer hat sich im Fall der Geltendmachung eines Gewährleistungsanspruchs ganz allgemein an denjenigen zu wenden, bei dem er den Sonderwunsch in Auftrag gegeben hat. Entweder koordiniert der Bauträger die Sonderwunschausführungen und ist dieser daher der Vertragspartner, oder der Kunde richtet sich an den ausführenden Professionisten, welcher sodann grundsätzlich direkt vom Käufer in Anspruch zu nehmen ist.

Im gegenständlichen Fall hatte der OGH darüber zu entscheiden, wie vorzugehen ist, wenn ein Bauträger seinen Kunden im Vertrag darüber informiert, dass Sonderwünsche beim (jeweiligen) Professionisten zu bestellen sind, er allerdings in der Folge selbst ein Sonderwunschprotokoll aufgenommen und die Umsetzung der Sonderwünsche über seinen Installateur koordiniert und veranlasst hat. Als Mängel aufgetreten sind, hat der Bauträger sodann sogar selbst die Behebung dieser Mängel überwacht, jedoch letztlich die gegen ihn erhobenen Gewährleistungsansprüche abgelehnt und darauf verwiesen, dass der Vertrag über die Sonderwünsche direkt mit dem Installateur zustandegekommen sei.

Der OGH teilte in dieser Entscheidung die Rechtsauffassung des Bauträgers, wonach der Käufer aufgrund der Festlegung im Vertrag, dass die Sonderwünsche beim Professionisten zu beauftragen sind, ein direktes Vertragsverhältnis mit dem Professionisten eingegangen ist. Die Umstände, dass der Bauträger zwar das Sonderwunschprotokoll aufgenommen und die Ausführung der Sonderwünsche und letztlich auch einen Mängelbehebungsversuch koordiniert hat, soll nach Rechtsansicht des erkennenden Senates nicht ausreichen, um ein Vertragsverhältnis mit dem Bauträger zu begründen.

In dieser Entscheidung bestätigt der OGH daher besonders plakativ, dass vertragliche Erklärungen bindend sind, um dadurch mehr „Rechtssicherheit“ zu schaffen. Den Käufern ist daher in derartigen Situationen anzuraten, genau auf den Wortlaut des (abzuschließenden) Bauträgervertrages zu achten, um letztlich den “richtigen” Vertragspartner in Anspruch zu nehmen. Saniert werden müssen allfällige Mängel an Gewerken jedoch jedenfalls (entweder vom Bauträger oder vom ausführenden Professionisten).

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