29 Mär 2018

Newsletter Beitrag 1 – 1.Qu2018

logo2OGH vom 29.11.2017, 8 Ob 122/17z

FAGG: Rücktrittsrecht nach Leistungserbringung

Wie im Beitrag 1 “Geltung des FAGG für Immobilienmaklerverträge” des Immobilien-Newsletters des ersten Quartals 2017 dargelegt, sind die Bestimmungen des Fern- und Auswärts-Geschäfte-Gesetzes (FAGG) auch auf Immobilienmaklerverträge anwendbar. Demnach können Verbraucher im Falle eines Fernabsatz- oder Auswärtsgeschäftes binnen 14 Tagen ab Abschluss vom Maklervertrag zurücktreten. Der Makler hat somit grundsätzlich erst nach ungenütztem Verstreichen dieser Rücktrittspflicht tätig zu werden, außer der Konsument begehrt ausdrücklich Gegenteiliges. Der Verbraucher kann gemäß § 10 FAGG ausdrücklich erklären, dass er das Tätigwerden des Maklers vor Ablauf der Widerrufsfrist wünscht. Gemäß § 18 Abs 1 Z 1 FAGG verliert der Verbraucher bei Abgabe einer derartigen Erklärung nach § 10 FAGG sodann sein Rücktrittsrecht.

In der Entscheidung 8 Ob 122/17z vom 29.11.2017 hatte der OGH die Frage zu klären, ob das Rücktrittsrecht im Falle des ausdrücklichen Auftrages zum vorzeitigen Tätigwerden auch dann erlischt, wenn der Makler die in § 4 FAGG genannten Informationspflichten verletzt hat. In seiner sehr detailliert begründeten Entscheidung kam der OGH letztlich zum Ergebnis, dass die Verletzung der Informationspflichten nicht dazu führt, dass der ein vorzeitiges Tätigwerden wünschende Auftraggeber wieder zum Rücktritt vom Vertrag berechtigt wäre. Erklärt also ein Verbraucher ausdrücklich, dass er die Ausführung der Dienstleistung vor Ablauf der Widerrufsfrist bei gleichzeitigem Verlust seines Rücktrittsrechts wünscht, ist ein Rücktritt auch dann nicht mehr möglich, wenn der Makler die ihm nach § 4 FAGG obliegenden Informationspflichten verletzt hat.

Abgesehen von der mangelnden Rücktrittsmöglichkeit im Falle des Auftrages zum vorzeitigen Tätigwerden selbst bei Verletzung der Informationspflichten iSd § 4 FAGG sprach der OGH in der zitierten Entscheidung auch aus, dass eine ausdrückliche Erklärung iSd § 10 FAGG auch dann vorliegt, wenn eine solche (wonach der Makler vor Ablauf der Widerrufsfrist tätig werden soll), durch ein Ankreuzen eines Kästchens abgegeben wird. Eine derartige Erklärung kommt auch dann rechtswirksam zustande, wenn das Kreuzchen nicht direkt vom Auftraggeber selbst, sondern vom Makler in Absprache mit dem Kunden gesetzt wird.

Diese Entscheidung ist durchaus zu begrüßen, zumal die ohnehin sehr umfangreichen Verpflichtungen eines Maklers in einem Fernabsatz- bzw Auswärtsgeschäft nach den Bestimmungen des FAGG dem OGH zufolge offenbar nicht überspannt werden sollen. Ein Makler hat bei einem Fernabsatz- sowie in einem Auswärtsgeschäft dennoch weitreichende gesetzliche Bestimmungen einzuhalten, weshalb ihm vor allem bei derartigen Geschäften eine sorgfältige Vorgehensweise beim Abschluss eines Maklervertrages – um etwaige nachfolgende Provisionsstreitigkeiten hintanzuhalten – nahe zu legen ist.

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